Unbebaubare Grundstücke: Schnäppchen, die teuer werden können

Grundstücke, die als unbebaubar gelten, sind eine besondere Herausforderung für jedes Architekturbüro. In scheinbar unmöglichen Situationen ist es besonders wichtig, solide Grundlagenforschung zu betreiben. Kreativen Planer/innen fällt (fast) immer eine Lösung ein.

Foto: Sonja und Jens / flickr CC BY 2.0
Foto: Sonja und Jens / flickr CC BY 2.0

1) Keine Baugenehmigung

Es gibt mehrere Gründe, warum keine Baugenehmigung erhältlich ist. Es kann sein, dass es sich um eine Fläche handelt, die laut Flächenwidmungsplan als Grünfläche vorgesehen ist oder in einem landschaftlichen Schutzgebiet liegt. Es kann auch sein, dass die erlaubte Bebauungsdichte bereits erreicht ist und daher keine Zubauten mehr möglich sind. Eventuell ist eine Bebauung deswegen nicht erlaubt, weil es sich um eine eine geschenkte Immobilie handelt mit eingeschränken Nutzungsrechten. In allen diesen Fällen kann ein unterirdisches Bauwerk die Lösung sein, soferne sich das mit den geltenden Baugesetzen (von Land zu Land verschieden) vereinbaren lässt. Auf Grünflächen sind meistens zumindest Geräteschuppen, Gewächshäuser und Ähnliches erlaubt, die so gestaltet sein müssen, dass sie für Wohnzwecke nicht geeignet sind. Bereits vorhandene Bestandsbauten müssen in der Regel nicht abgerissen werden, sondern dürfen saniert und bis zu einem gewissen Ausmaß vergrößert werden. Eine weitere Möglichkeit könnte darin bestehen, ein temporäres Bauwerk aufzustellen. Zum Beispiel in Form eine Zeltbaues oder eines fahrbaren Tiny-Hauses. Das Abstellen von Wohnwägen über einen längeren Zeitraum ist ohne Genehmigung nicht überall erlaubt, auch wenn man der Eigentümer des Grundstückes ist.

2) Unbefahrbarer Steilhang

Steile Hänge bieten oft eine tolle Aussicht, sind aber verkehrstechnisch schwer zu erschließen. Wenn der Bauplatz nicht zu weit von einer öffentlichen Straße entfernt ist, kann man einen Fußweg mit Stufen vorsehen. Allerdings ist der maximale Abstand zur Straße durch die Länge der Feuerwehrschläuche vorgegeben. Wenn keine direkte Zufahrt möglich ist, sind die Bauarbeiten extrem umständlich, denn wie kommen die Handwerker und Lieferanten zum Haus? Mit weit ausladenden Kränen ist vieles möglich. Schließlich entstehen auch auf entlegenen Berggipfeln, die nur mit Seilbahnen erreichbar sind, Bauwerke. Hier kommt es sehr auf die Bauweise an. Kleinteilige und regional verfügbare Materialien sind leichter zu befördern als schwere Fertigteile. Bevor man mit der Planung beginnt, muss man sich nach möglichen Transportwegen umsehen, die vielleicht aus Forstwegen, Aufzügen, aufwändigen Baustellenzufahrten oder Hubschrauber-Landeplätzen bestehen. Im Gebirge kann außerdem die Witterung eine spezielle Herausforderung sein. Als Baufirmen kommen nur Spezialisten in Frage, die einschlägige Erfahrungen besitzen. Die Hänge müssen oft erst befestigt werden, bevor sie bebaut werden können.

3) Gewidmet, aber nicht bebaubar

Eine Liegeschaft kann zwar als Baugrund gewidmet sein, aber trotzdem kaum bebaubar sein. Zum Beispiel, wenn eine Hochspannungsleitung darüberführt. Oder ein elektrisches Umspannungswerk an das Grundstück angrenzt. Oder der Platz liegt im Hochwassergebiet. Oder die Abstände, die von einem vorbeifließenden Bach, einer Eisenbahntrasse oder einer Autobahn eingehalten müssen, sind so groß, dass nur ein schmaler Streifen übrig bleibt. Wenn das Grundstück im Sommer besichtigt wird, könnte es passieren, dass man übersieht, dass im Winter keine Sonne hinkommt – weil es sich entweder um ein enges Tal handelt oder der nebenliegende Wald mit hohen Nadelbäumen bestückt ist, die das Grundstück komplett verschatten. Auch üble Gerüche von Schweinebauern oder Kaffeeröstereien können den Platz unbewohnbar machen – ebenso wie akustische Störungen. Wenn es sich um eine ehemalige landwirtschaftliche Fläche handelt, kann es sein, dass ein Grundstück keine öffentliche Zufahrt besitzt. Oder keinen Kanalanschluss und auch keine Stromversorgung. Da hilft dann nur noch eine autarke Gebäude-Technik, die von den öffentlichen Versorgungsleitungen unabhängig ist. Auch der Zuschnitt eines Bauplatzes kann derart verzwickt sein, dass sich kein normales Gebäude ausgeht. In all diesen Fällen ist es wichtig, sich frühzeitig mit den zuständigen Behören in Verbindung zu setzen und nach Projektbeispielen zu suchen, wie derartige Randbedingungen gemeistert werden können. Vielleicht ist ein Turmhaus die Lösung? Oder ein fensterloses Haus mit Innenhof?

4) Bauen im Wasser

Obwohl es am Rand von Gewässern nicht einfach ist, Gebäude zu errichten, sind Grundstücke an Seen und am Meer heiß begehrt. Bei Bächen und Wasserfällen sind Brückenbauerke oder Überbauungen denkbar – falls von den Behörden erlaubt. Ansonsten bieten sich Pfahlbauweisen oder schwimmende Konstruktionen an. Auch Hausboote sind eine Lösung. Hier kann man sich an vielen Beispielen in den Niederlanden und in Venedig orientieren.

Linktipp: Floating Architecture – Bauen über dem Wasser

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Über Johanna Fritz 129 Artikel
Johanna ist freiberufliche Grafik-Designerin und Künstlerin. Sie berät das Team von Everyday Feng Shui bei der Website-Gestaltung und unterstützt bei redaktionellen Themen rund ums Wohnen und Einrichten. Johanna ist unser "Stil-Guru" und ihr erreicht sie unter j.fritz@everyday-feng-shui.de

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